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Preguntas Frecuentes

¿Qué documentos necesito para vender mi propiedad?

Para vender una propiedad se necesita que, en general, la documentación de la misma, y sus títulos de dominio, se encuentren al día. Esto quiere decir que el inmueble que se desea vender esté a nombre del propietario, y en lo posible se encuentre libre de hipotecas y gravámenes (hay casos, en que no obstante, existir gravámenes, estos no impiden la venta, simplemente se agregan otros trámites al proceso. (autorizaciones del acreedor de un crédito hipotecario, alzamientos o cancelaciones). Hay casos, además, en que se trata de gravámenes que afectan al predio de una manera que no impiden su traspaso, simplemente gravan parte del mismo, tal es el caso por ejemplo de una servidumbre de alcantarillado, alumbrado eléctrico, entre otros.

Lo habitual será que, el eventual comprador (sea una persona natural, jurídica, o se pretenda adquirir por medio de un Banco) requiera tener a la vista los títulos y antecedentes que se detallan a continuación, para poder realizar el llamado “estudio de títulos”, operación que recaerá en el respectivo abogado:

  • Certificado de hipotecas, gravámenes, prohibiciones e interdicciones otorgado por el Conservador de Bienes Raíces respectivo (normalmente el Conservador de la comuna en que se ubica el inmueble). Se solicita por cualquier persona, debiendo para ello señalar la foja, número y año de inscripción del inmueble.
  • Copia de inscripción de dominio con certificación de vigencia. (también lo otorga el conservador de bienes raíces), habitualmente viene incluido en el certificado anterior.
  • Copias de los inscripciones de dominio de los últimos 10 años (Conservador de Bienes Raíces).
  • Copias de los títulos de dominio de los últimos 10 años. Esto es, copia de aquellas escrituras públicas y demás documentos que dieron lugar a la adquisición del inmueble ( compraventas, adjudicaciones, permutas, donaciones, daciones en pago, etc.). Documentos que si no se encuentran en su poder, pueden requerirse en las respectivas notarias en que se celebró el acto, y en su caso en los Archivos Judiciales.
  • Certificado de avalúo fiscal, otorgado por el Servicio de Impuestos Internos. Se puede obtener vía internet.
  • Certificado de deuda en caso que el avalúo fiscal esté afecto al pago de contribuciones. Lo emite la Tesorería General de la República. En caso que esté afecto al pago de contribuciones, se debe obtener certificado municipal de deuda por concepto de aseo domiciliario.
  • Certificado de expropiación municipal (otorgado por la Dirección de Obras Municipales)
  • Certificado de expropiación fiscal (otorgado por el SERVIU).
  • Copia de recepción municipal en caso que la propiedad existan viviendas de antigüedad menor a los 40 años (se debe buscar en la carpeta del inmueble que por el rol de avalúo lleva la Dirección de Obras Municipales respectiva).
  • Fotocopia de planos, en caso que existan.
  • Fotocopia de cuentas de suministros básicos ( luz, agua, teléfono, entre otros).
  • Copia de mandato, en caso que quien comparezca a la firma de la escritura de compraventa sea un tercero en representación del o los propietarios (otorgado por medio de escritura pública).

Nota: en caso que el eventual comprador realice la operación de compraventa en forma directa, sin financiamiento de terceros, se pueden obviar algunos antecedentes, bajo la responsabilidad del asesor legal de éste. En caso de que se realice por intermedio de Banco o institución financiera, se requiere TODOS estos antecedentes en forma conjunta.


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¿Qué costos tiene vender una propiedad?

  • Costo de obtención de la documentación requerida por el comprador (certificados, copias de inscripción, entre otros).
  • Cuando corresponda, costo por la solución de algún inconveniente del inmueble (por parte de abogados o arquitectos). Ejemplo: tramitación de posesión efectiva, escrituras de alzamientos o cancelaciones, trámite de reinscripción, minutas y subdivisión, entre otros. Se pacta de acuerdo al valor del inmueble. Hay casos en que tales gestiones no tienen costo alguno para nuestro cliente, y sólo debe cancelar los gastos de la gestión (documentación, impuestos, etc).
  • Comisión del Corredor de Propiedades (2% más IVA del valor final del venta del inmueble. 3% más IVA en caso de terrenos e inmuebles rurales). Lo paga cada parte. Se paga al momento de la suscripción del contrato de compraventa.
  • Gastos en reparaciones del inmueble, en caso que haya sido necesario, y se haya acordado previamente por escrito.

 


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¿Qué costos tiene arrendar una propiedad?

Además de pagar el primer mes de renta conjuntamente con un mes de garantía al momento de celebrarse el contrato de arrendamiento respectivo, debe considerarse el pago de la comisión al corredor de propiedades, para lo que es necesario distinguir:

  • Inmueble destino habitacional: la comisión corresponde a 50% de un mes de renta, igual suma que deberá pagar el arrendador y el arrendatario.
  • Inmueble de destino comercial, oficinas o industrial: Si el contrato es por un período inferior a 18 meses la comisión equivale al 50% del un mes de renta. En caso de contratos a largo plazo, vale decir por más de 18 meses, la comisión se calcula sobre la base del total del contrato, y equivale al 2% deéste. (renta mensual pactada por la cantidad de meses de duración total del contrato). En ambos casos de paga igual suma por el arrendador y por arrendatario, al momento de la firma del contrato, sea público o privado. todo, más los respectivos impuestos.-

 


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¿Cuánto se demora el proceso de venta? ¿Cuándo recibiré el precio de la compraventa?

Desde que su propiedad es ingresada en nuestros registros, se suceden las siguientes etapas.

  • Dentro de 48 horas el inmueble es visitado por el corredor tasador, quien realiza un inspección personal de mismo, y sugiere su valor.
  • Se toman fotografías.
  • Se solicita al propietario, algunos de los antecedentes señalados en la pregunta anterior, para que se realice un estudio legal preliminar respecto de este inmueble, por alguno de los abogados que la empresa “Pedro Jara Propiedades” tiene a su disposición.
  • Determinada la viabilidad de la venta por precio, y situación legal de inmueble, se suscribe contrato de corretaje con exclusividad por el plazo que acuerden las partes (desde 90 a 180 días). En caso que el inmueble no esté apto para su venta, por condiciones de precio o situación legal, se sugiere al propietario la solución del problema por nuestro intermedio. Gestión que en algunos casos, sí tiene un costo.
  • Apto el inmueble para su venta, se inicia la etapa de oferta al público, por medio de llamativo letrero estático colocado en el inmueble mismo, se pública en “EL MERCURIO” de Valparaíso y/o Santiago. Según el caso, se ofrece directamente a alguno de nuestros clientes inversionistas, se incluye en el listado de propiedades de este mismo sitio web, entre otras formas de oferta. La publicación de los inmuebles no tiene costo alguno para el propietario.
  • Se exhibe el inmueble a los interesados.
  • Se reciben ofertas.
  • Aceptada la oferta, se inician las tratativas destinadas a materializar la compraventa, se acerca a las partes, se cierra el negocio en nuestras oficinas, y se comienza la etapa de redacción de los respectivos contratos (contrato de promesa de compraventa, público o privado, contrato de solicitud de crédito hipotecario, contrato de compraventa).
  • Se fijan los plazos para la suscripción del contrato de compraventa. Si no hay intervención de bancos, se puede suscribir la escritura dentro del plazo de 72 horas, plazo que puede ser mayor, según disponibilidad de los fondos o de tiempo de las partes. Si es por medio de banco o instituciones financieras, el plazo para la firma, una vez aprobado el crédito (15 días) es de una a dos semanas, y el pago al vendedor es dentro de los 30 días siguientes a la firma de la escritura por el representante de la respectiva institución, y una vez inscrito el inmueble a nombre del comprador.
  • Retiro de escrituras de Notaría, e ingreso al respectivo Conservador de Bienes Raíces para su inscripción (5 días) si no hay reparos.
  • Retiro de vale vista o cheques desde Notaría, o pago por el banco.
  • Entrega del inmueble. Esta se puede producir en el momento de la firma de la escritura de compraventa.


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¿Qué necesito para comprar una propiedad?

Para adquirir una propiedad, “Pedro Jara Propiedades” le recomienda lo siguiente:

  • Informarse de la oferta existente en el mercado.
  • Tener clara la capacidad económica como comprador, y de cuánto presupuesto dispone para comprar (entre efectivo y capacidad de crédito).
  • Tener clara las características del inmueble que desea (casa o departamento, entre otros. Cuantas habitaciones, baños, terreno, etc.) de acuerdo a sus necesidades y grupo familiar. No obstante, lo podemos asesorar.
  • Visitar con el corredor alguno de los inmuebles que tenemos a su disposición.
  • Requerir toda la información que necesite.
  • Tomar la decisión.
  • Hacer su reserva, carta de oferta y garantía de seriedad.


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¿Qué costos tiene comprar una propiedad?

En el caso de compra de un inmueble, aparte del costo mismo de este (precio), se pueden considerar los siguientes gastos, según de que tipo de operación se trate.

Entre particulares sin financiamiento bancario:

  • Pago de derechos notariales por suscripción del contrato de compraventa. Normalmente la costumbre en la plaza, es que este gasto sea de cuenta exclusiva del comprador, pudiendo las partes acordar una manera distinta. En caso de suscribir previamente contratos de promesa, el pago de los derechos notariales se acostumbra hacerlo 50 % cada parte.
  • Pago de derechos conservatorios por concepto de inscripción del bien raíz a nombre del comprador. Siempre lo paga el comprador.
  • Comisión del Corredor de Propiedades ( 2% más IVA del valor final del venta del inmueble. 3% más IVA en caso de terrenos e inmuebles rurales).Lo paga cada parte. Se paga al momento de la suscripción del contrato de compraventa.

Con financiamiento bancario:

Además de los gastos señalados en los dos primeros puntos anteriores, se consideran otros gastos:

  • Gastos operacionales del crédito. (entre 30 y 50 unidades de fomento) incluye valor por tasación del inmueble por tasador de la Institución.
  • Impuesto al mutuo ( Ley Nº......) , varía según monto el crédito, entre el 1, 1.,,,, %).
  • Comisión del Corredor de Propiedades (2% más IVA del valor final del venta del inmueble. 3% más IVA en caso de terrenos e inmuebles rurales). Lo paga cada parte. Se paga al momento de la suscripción del contrato de compraventa.


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¿Qué necesito para obtener un crédito hipotecario?

La oferta de créditos hipotecarios es muy variada, y esta repartida entre Bancos comerciales, e instituciones financieras diversas. Se recomienda averiguar, entre ellas, cuál de todas ofrece mejores condiciones, y se aconseja consultar previamente en el banco del cual sea cliente, con su ejecutivo de cuentas.

Para optar a un crédito hipotecario se requiere:

  • Acreditar ingresos suficientes de acuerdo al monto a solicitar y plazo de pago (8, 12, 15, 20, 25 y 30 años). Mediante liquidaciones de sueldo, declaración de impuesto a la renta, declaración de pago de IVA, entre otros.
  • Antigüedad de ingresos superior a un año.
  • El ejecutivo podrá simular inmediatamente un crédito y su cuota, no obstante el análisis en detalle que realice con posterioridad.
  • Para otorgar en definitiva el crédito es determinante para el Banco o institución financiera tener a la vista (fiscalía o departamento legal) los antecedentes del inmueble que se pretende adquirir; sólo previa aprobación el mismo, se otorgará el debido financiamiento.


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